Dự thảo Nghị định cải tạo chung cư "Mâu thuẫn lợi ích"

Góp ý cho Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhiều chuyên gia cho rằng, nhà nước phải đứng ra làm chủ đầu tư chứ không thể thoái thác cho người dân và doanh nghiệp…

Nhà nước không thể “thoái thác”

Theo phân tích của KTS Nguyễn Xuân Hải, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cải tạo chung cư cũ là một công việc rất khó khăn và phức tạp vì nó động chạm đến quyền lợi của nhân dân mà tuyệt đại đa số là người thu nhập thấp, là những cán bộ công nhân viên thế hệ trước đã có những cống hiến nhất định cho đất nước.

“Lâu nay, theo chủ trương của Đảng và Nhà nước, những gì mà doanh nghiệp, tư nhân không làm được thì Nhà nước phải đứng ra làm cho dân. Ở đây không phải là vấn đề Nhà nước muốn ôm lấy để làm theo kiểu “ôm rơm rặm bụng” mà chính là vấn đề xã hội, vấn đề sinh mạng của nhân dân, vấn đề môi trường cảnh quan… Vì thế, nhà nước phải đứng ra làm, không thể thoái thác giao cho người dân và doanh nghiệp tự bàn bạc với nhau để rồi nảy sinh mâu thuẫn về quyền lợi đi đến chỗ không thể giải quyết được.” - KTS nhấn mạnh.

Cùng quan điểm này, KTS Lê Thị Bích Thuận, Viện phó Viện Nghiên cứu Đầu tư và Phát triển hạ tầng cũng góp ý, về phần trình tự thủ tục, cần làm rõ việc quy hoạch, cải tạo các khu chung cư phải được cơ quan của Chính phủ lập quy hoạch chứ không giao cho các chủ đầu tư.

Liên quan đến quy định về tăng hệ số sử dụng đất, KTS Nguyễn Xuân Hải cho rằng, các khu chung cư cũ phần lớn nằm trong khu trung tâm, mật độ dân số rất cao, nên theo quy hoạch chung không được phép tăng mật độ xây dựng, không được tăng dân số. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận, trong thực tế, khi cải tạo, nếu không tăng mật độ xây dựng mà phá bao nhiêu diện tích sàn chỉ được phép xây lại bấy nhiêu thì không bao giờ có thể cải tạo được, vì nhà nước cũng như nhân dân không ai có đủ tiền để chi cho việc phá đi xây lại này.

“Vì thế, phải chấp nhận việc tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch trước, nhưng tăng bao nhiêu thì phải tính toán cho kỹ, phải khống chế sự tăng này, nếu không sẽ phá vỡ quy hoạch chung và tạo ra sự thiếu bền vững cho cuộc sống cộng đồng.” - KTS cảnh báo.

Nhà chung cư cũ là nhà ở xã hội

Với quan điểm nhà chung cư vốn là nhà ở xã hội cho những người đã từng có đóng góp trong các thời kỳ trước, góp ý về giải pháp, KTS Nguyễn Xuân Hải đề xuất khi xây lại nhà chung cư mới, 1 phần sẽ trả lại cho người chủ cũ, 2 phần còn lại làm nhà ở xã hội.

“Có thể đập phá đi 2-3-4 nhà rồi tập trung xây lại một nhà dựa trên nguyên tắc cứ phá đi 1m sàn thì được phép xây dựng 3m2 sàn, tuyệt đối cấm không được hơn (không tính diện tích sàn các tầng hầm, và một tầng làm dịch vụ). Như vậy diện tích ở tăng lên 3 lần, một phần trả lại cho người chủ sở hữu căn hộ cũ, 2 phần Nhà nước giữ lại để làm nhà ở xã hội cùng với các tầng hầm và tầng dịch vụ là của nhà nước. Để thu hồi vốn, sau này nhà nước sẽ bán lại hoặc cổ phần hóa tài sản này trên cơ sở phải đảm bảo quyền lợi cho những người chủ sở hữu căn hộ được sử dụng phần chung… theo quy định của Luật Nhà ở.” - KTS Nguyễn Xuân Hải đề xuất.

Ông cũng nhấn mạnh rằng, phải khẳng định toàn khu chung cư đã được cải tạo xong là khu nhà ở xã hội, không có căn hộ cao cấp, căn hộ quá rộng ở khu này. Chỉ cần mỗi căn hộ khoảng từ 45 đến 75m2 là tối đa, tuyệt đối không cho phép xuất hiện căn hộ quá rộng (trên 100m2), căn hộ cao cấp được nằm trong khu nhà này.

Cùng quan điểm nhà chung cư cũ là nhà ở xã hội, KTS Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đề xuất, các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư phải được hưởng mọi ưu đãi như nhà ở xã hội, các căn hộ dôi dư được bán cho đối tượng là nhà ở xã hội. Riêng phần diện tích dành cho dịch vụ, thương mại được bán đấu giá theo thị trường.

KTS Trần Ngọc Hùng cũng đánh giá, sẽ hiệu quả hơn nếu có sự tham gia của cộng đồng dân cư dành cho cải tạo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như vườn hoa, chỗ vui chơi của trẻ em, trường học, bệnh viện…

KTS Nguyễn Xuân Hải, thành viên Tổng hội xây dựng Việt Nam

Thực chất đây là bản Dự thảo lấy Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư. Nhược điểm của bản Dự thảo này là luôn tạo ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu các căn hộ về quyền lợi, phá vỡ quy hoạch chung một cách thái quá, tạo ra môi trường sống không bền vững, tạo ra tiêu cực tham nhũng cho bộ phận quản lý nhà nước, biến một công việc tốt đẹp của nhà nước thành ra môi trường kinh doanh lợi nhuận không lành mạnh.

KTS Nguyễn Thị Hiền, chuyên gia tư vấn độc lập:

Bản Dự thảo thể hiện sự tham gia không cân xứng giữa các bên liên quan. Ở đây thấy sự liên quan tích cực của khối doanh nghiệp, đối tượng có lợi ích cho việc nâng hệ số sử dụng đất. Khối doanh nghiệp so với các bên liên quan khác (người dân, các chuyên gia phản biện - PV) có nhiều lợi thế hơn như: nhiều kiến thức hơn, được tổ chức tốt hơn, có khả năng tiếp cận tốt hơn tới thông tin và tới những người lâp chính sách… do vậy, trong nhiều trường hợp, mong muốn của khối doanh nghiệp có thể được đáp ứng nhiều hơn các bên liên quan khác. Trong khi đó, các bên liên quan khác thiếu hầu hết các năng lực và cơ hội tiếp cận đã nêu trên nên đôi khi chỉ được tham gia “vuốt đuôi”, khi mọi thứ đã an bài hoặc đã gây tác động xấu.

Trên thực tế thì nhiều người sau khi bị di dời đã không lựa chọn dự án tái định cư mà tìm cho mình những khu dự án tốt hơn.
Xem thêm: chung cư goldmark city 136 hồ tùng mậu